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计划与实行并举 打造制度落实年

2015年02月17日


2015年第一届第五次职代会
                       ——企业党委书记、董事长讲话
    今天会上大家做了2014年工作总结和2015年工作计划,从经营数据可以看出企业整体的经营形式好于预期,实际经营情况好于披露的经营数据,在此我也感谢大家一年来在工作中的付出。
大家将2015年定为“制度落实年”,有两层含义:一是没有的不完善的制度要落实,也就是大家的计划能力;二是已形成的制度实行要落实,也就是大家的实行力。2015年大家主要围绕计划(目标)打造实行力。
    首先我重点讲几项2015年要做的工作:
一、坚定不移落实好为中央国家机关提供满意服务的宗旨。
1、部级宿舍、首长住宅的服务必须改观,要有创新,有谋划。
    凡事做的好和坏是有标准的:最坏的标准是双方都不满意、中间的标准是有一方满意、最好的标准是双方都满意。大家追求的是双方都满意,摒弃的是双方都不满意。
比如大家有的单位经营是亏损的,大家不满意。由于服务质量不好,甲方也不满意,也就是双方不满意。大家要进行管理创新就需要增加投入,改善不满意的地方,短期看会加大亏损,而甲方看到管理服务的变化,甲方满意了。这就把最坏的情况双方不满意改变成了一方满意。同时甲方满意会带来新的业务机会,这时候的亏损可能就变成了投资,最终实现双方满意。
这种投入的底线是大家的承受能力。是否采取这种做法取决于大家对事情结果的判断和承受能力的预估。对部级宿舍、首长住宅可以采用此方法,因为它潜力无限。
这里给大家讲一个故事,在蒙牛乳业刚起家的时候,账上只有200万资金。牛根生直接布置负责销售的经理,在最短的时间全部投入做广告营销。几天之后铺天盖地的广告在各大媒体出现,销售随之迅猛增长。这时候牛根生才给大家详细解读了他当初的想法。所以大家要求各单位一把手一定要会算经营这笔账,需要有评估能力,需要有胆识,在关键时刻要迅速做出判断与决策。
2、提高服务质量,回报部委对大家工作的支撑。
    大家要提高服务质量,特别是重点部委的房管、供暖、电梯服务。80%的利润是20% 的人创造的,那些经营不太好的单位,往往是忽略了对你贡献大的客户的回报。所以大家要知道最大客户是谁,最大利润来源在哪里,做好对他们的服务。
3、以国家机关物业费、供暖费改革为契机,重塑首华形象。
    在不久前出台的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖的意见》中,明确了改变物业服务、采暖费交费主体,健全物业服务、采暖价格形成机制等事项,在2015年1月1日起正式施行。近期,国家发改委、财政部、国家税务局、兵器部等单位与大家洽谈所属项目合作事宜,之前丢掉的一些项目开始重新与大家寻求合作,这是对大家服务的认可,也说明改革为大家带来了发展的契机。大家要珍惜并把握好这个机会,认真分析现代人的需求,分析大家管理的优劣,摒弃大家过去服务管理中不好的方面,迎合时代去做好大家的工作,通过提升服务品质重塑首华形象,这样才能立于不败之地。
二、突出非经管理为重点,在非经管理上要有突破。
1、规范化上要突破。
    要建立可复制的非经管理模式,包括人员、管理标准。对于已经出台的相关办法,结合大家实际管理非经的情况,做适当修改。可复制是检验办法是否落地的根本原则。
2、规模化上要有突破。
    各单位都要准备力量接管非经项目,没有特区。在机构设置和人员配备等方面,要做好充分准备。这将是大家长期的主业,只要是物业企业就必须知道的,必须会的,这是基础,这是行政一把手工程。
3、专业化上要有突破。
    在普遍管理非经的基础上,大家再细分专业,比如目前的供暖、电梯,以后是否可以分出其他专业类别,适时发展专业化,使强项更强,提升项目管理的品质。
4、在可持续化发展上要有突破。
    大家的目标是打造具有部分造血功能的非经管理。首先要从区域创新想办法。比如物业三处新接项目,与创优标准还差一万平米,大家要调研附近有没有小区能合并进来,达到创优的标准。将来大家如果做成了规模,可以尝试做一些房地产开发,这样企业就形成了良性循环。二是专业上的创新,实现造血功能。比如供暖收费低,是否可以全部改造,不限于供暖系统,可以门窗也改,通过一次性大投入,进而达到持续经营。
三、落实“三费”App及财务成本App应用,使企业合法经营。
1、“三费”(供暖费、物业费、房租)管理达到的目标,一是数据真实,二是入账及时,三是考核准确。要做到会计、出纳、收费三者统一。
2、财务成本管理App要做到,支出的每一笔钱都要在App显示,不显示不支出。支出的钱好比树叶,从树叶可以导出树枝、树干、树根,从而看到整棵大树的面貌。做到预收账款,其他应付账款,以及应收账款的责任人明确。
3、加强各单位财务管理合法化、规范化的检查力度。有计划的开展常规审计、项目审计、离任审计。
四、保证资产经营良性循环。
在资产经营这个问题上,不存在讨价还价的余地。一定要知道资产对大家的重要性。
1、经营性的资产价格要与市场看齐,杜绝议价空间。统管房议价租,原商业网点进社区形成的低租金的情况要在2015年争取改善。
2、资金归集要有效益。财务部要统计2014年的资金收益率。企业要统一制定财务人员薪酬标准,财务人员的激励工资和奖励可与资金归集收益情况挂钩,避免事不关己高高挂起。
3、企业要探索资产的统一管理。
    企业资产统一管理部门是财务部,要做到账物相符,收益明晰。首华置业企业是将企业统一管理的资产实现收益的单位。
4、房产收益要寻求可持续发展。
    大家可以通过改造升级,合作共赢,实现房产收益的可持续发展,不能破坏式的利用。大家租户的选择,要通盘考虑,包括要考虑电子商务带来的冲击,再做决定。大家要加强对外学习,加强与金沙贵宾会官网方的合作,获取金沙贵宾会官网的信息,帮助大家做出正确决策。对于租户选择,要查查对方现金流状况,选择现金流好的企业,这就是租房的标准。
5、由于企业分立产生的增量资产,要继续跟踪。要重视集团关于分立所形成的结论性文件,做好相关工作的落实。
6、做好资产产权从首华建设过户到首华物业的工作。
    如果只是搞资产租赁,从中收益,那是低档的营销方案。资产转到大家名下,大家可以融资来进行更高收益的投资。这样就能实现造血功能。所以大家要重视这次产权过户工作,各单位要把资产情况考虑周全,统一汇总到财务部。
五、坚持开拓市场为导向。
    如果大家不产生向外索取压力,必然产生向内索取的动力。
1、大家鼓励市场开拓,今年大家增大对增量部分的奖励,存量部分的奖励会很少。各单位必须要有增量,闯市场难、守市场更难,何况守不住,所以只有闯。各单位根据目标,制定本单位增量目标,而不是企业统一定。如今的社会不是“大鱼吃小鱼,而是快鱼吃慢鱼”。所以大家要在这样的赛马过程中实现各单位负责人的优胜劣汰。
2、各单位一把手要在市场开拓上有所作为。通过以往经历来看,凡是各单位一把手抓市场的,再懂管理或懂技术的,这个单位一定会发展的很好。一把手就是兵头将尾,必须身先士卒,而不能仅仅是把指标分配下去。只有你真正付出了,才会认真管,认真算。
3、调研物业费、停车费定价放开带来的机遇。要认真研读有关政策,思考政策变化带来的机遇。要向外看,否则你认为内部规范好了的时候,也就被淘汰了。
4、要适时开展多种经营。尤其首华置业要开展房屋交易、“二房东”等工作。大家要尝试做社区养老项目。有随着社会老龄化加速带来的大量客户资源,有国家相关政策支撑,大家就需要思考现有资源如何规范化的去做这件事。这一方面是拓展多种经营,同时也是实现大家作为国企的社会责任,也可以实现为首华人的退休提高福利。
六、提高职工待遇依然是各级领导和各级职工的首要任务。
1、大家各级职工不仅仅是分享企业发展的红利,同时要不断加强学习,提高自身素质,金沙贵宾会官网的为企业发展付出努力,才能跟上企业发展的步伐。
2、要落实好劳务派遣人员转为正式职工这项工作。人力资源部和工会牵头,各单位都要做好测算,制定方案,保证职工权益。
3、大家今年要完成职工收入提高7%的目标。各单位要通过市场开拓,提高经营收入,精打细算、内部挖潜,使得职工收入增长的目标有保障。
 
下面,我做一些工作方法和思路的提示。
    总的原则是:凡事要抓主要矛盾和矛盾的主要方面,首先做好提纲挈领和纲举目张的事,不要总局限在细节末梢上,甚至钻牛角尖。
一、先解决共性问题,再解决个性问题。
1、比如某部门经常加班,各种咨询电话不断。可以把每天接的电话内容列出来,梳理、归类。对于比较集中的问题,制定相关办法,然后通过针对性培训解决。
2、比如大家新单位组建就会产生人员流动,有的单位通过提职想留住人,有的人辞职也要走。这些都不是大家希翼发生的。这就需要大家的人力资源部统计人员、统计岗位,对比同类岗位的人员配备数量,来衡量人员是否富裕,使真正需要的人留下来,富裕人员合理流动,稀缺的人员外聘解决。
3、比如企业财务部工作量大如何解决。首先凡企业、分企业两级重复的工作必须下放。第二,应用App是使管理精准化,避免自由裁量权,减少工作量,如果违背这个原则就要思考是否做错了。第三,要对下属单位多加引导培训,增加抽查、处罚力度。
二、要重视对各种政策、制度、规定的学习。
    比如锅炉房安全生产标准化是维持锅炉房运行的基本条件,达标才能带动锅炉房检查。比如锅炉安装资质办理,比如物业费放开、停车费放开,国家机关物业费、供暖费改革,这些都要通过认真学习,改进大家工作中由于没有掌握相关政策出现的问题。另外,对马上产生经济效益的工作是不能耽误的。
三、定下来的事情,必须马上落实。
    定下来的事情就是计划,马上实施就是实行力。不要把没有时间作为借口,不要犹豫观望。可能一开始路线不是很清楚,但做着做着就清楚了。
1、比如去年大家要做环境整治,服务处因为考虑国管局可能也要实施改造,就犹豫不决,担心得不偿失,担心重复花钱。那大家可以先做局部改造,但一定要先行动起来,形成示范效应,传递的是大家实行力。打造实行力带来的影响是深远的,有良好实行力的团队才能更好地生存。而为了省几万块钱,造成的消极影响,损失更大。
2、比如电梯处这次和设备安装处合并,决定搬出多年的办公地点。一是有利于服务处对小区管理的升级,二是原来电梯处机关20多人在4个楼门办公,无法形成团队意识,对企业管理形成严重障碍,一年亏损几百万。所以这是大家算大帐,算发展账,衡量取舍之后的正确决定。
3、比如企业正在做旧欠统一管理,是把旧欠的帐企业统一管理,然后旧欠款通过竞标返回各单位去收,不限于只收本单位旧欠。这样才能真正的把旧欠盘活,真正的把旧欠收回来。同时有利于考核各单位真实收费率。
四、成本管理不能松懈。抓手是通过App应用实现成本确定、成本审核的流程,要确定合格服务商,使尺度标准统一。各级领导不能只是说了,要落地。
五、要在生产经营过程中积累数据,而不是在考核的时候向下面要数据。
    现在基层对机关不同部门总要相同的数据反响很大。下属单位工作开展,都要在企业机关办理手续,这就是大家了解生产经营数据的主要途径,要养成记台账的习惯。
    另企业各部门要建立例会制度,通过布置、检查、沟通,进而改善大家的工作,更好地解决基层的问题。
    在大家具体工作当中,大家要讲理、法和情。只有理才是现在的指标。大家要依理应变、按势调整,这就是做好当下工作的方法。
    大家做事情要有包容的心态,这是成就事业的基础。说到包容必然联想到胸怀,什么是宽广的胸怀?凡事以大局出发,不计较个人恩怨得失;对于坏消息的淡定,不因之而垂头丧气;不因别人的负面说法而喜怒无常。
    最后强调大家要明确努力方向,实现既定目标。做好企业,是个长久的工作,不能将长跑当短跑来看,要有想法,要有责任心,要有持之以恒的激情和干劲,要有韧性,干一件好事容易,干一辈子好事不易,何况你还一件都没干,坚持就会达到目标。
    凡事开始总结了,基本也就完了;凡事知道难了,也就快懈怠了,所以大家必须有勇气克服。大家经常羡慕别人运气好,其实所谓运气好,就是准备好了的时候机会来了。
    新的一年已经开始,祝大家羊年大吉,好运连连!
 
 

 
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